我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

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以下苏州购房答疑内容，来自 微信公众号“苏叔说房” 的粉丝精选提问：

提问：苏叔，你好，为什么感觉苏州房价已经两年没涨了。

苏叔： 你好，其实原因有很多，但最主要的就两条，第一个就是限价，限价的影响又反映到两条线上，新房和二手房。限价的出现导致前期新房普遍比二手房便宜，出现了许多倒挂板块、倒挂板等等。随后为了稳定新房市场，又加大了土地供给多个板块比如浒关中央公园、吴江、太湖新城等等都开始了疯狂推地，供应多了，但是需求又没有跟上，所以新房存量增加。

目前苏州新房的存量已经达到了6万多套，限价加需求疲软，新房也就没有了上涨的动力和环境。二手房方面更不用说了，前期受到新房倒挂的打压，后期随着新房供应加大，新房的压力也大呀，又开始了打折卖房，进一步压缩了二手房的一个价格空间，房东预期与市场价之间存在着很大的落差。当然二手房里面也有一些特例，比如说核心断供板块走出了独立行情，而二手房冷也直接导致了许多置换的需求被压制了，手里的房子卖不掉，自然也就没钱去买新房。第二个就是限购，外面的人和资金进不来，少了很多外地的炒房投资群体，特别是之前苏州有很多上海客户在这边买房，但是现在买不了。

提问：苏叔，你好，目前本人在杭州工作，想着先在苏州买房后逐步转向苏州，因此工作位置暂时没定。目前需求是希望在地铁旁边，不过我看园区内地铁旁的比较楼盘较少或者总价超出我的预期。所以想着其实在园区其实是考虑到投资属性，如果自住的话本人其实更喜欢平江新城板块。然后我看到和平江一路之隔的元和某些楼盘就比平江单价低5000，请问一下元和和平江的价差是不是就是教育资源的差距，还是说其他原因？

苏叔： 你好，400万的话是可以买到地铁口新房的，单价在3.5万，平江新城的话，如果喜欢的话，肯定是在京沪高速以南，但南面没有新房，二手房商品价格在3.5-4万左右。北面都是新房，有些不利因素需要实地考察，能否接受，高架高速高压线，此外，东北角是一个小陵园。元和的话，因为属于相城，除了教育资源的话，还有商业，医疗配套，再者就是苏州人根深蒂固的观念，觉得远。周围都是楼盘，二手市场竞争压力大。

提问：苏叔，你好，我是苏州本地人，已婚，在园区有一套房子自住，不过我现在因为工作原因主要在胥口，为了上班方便，减少通勤时间，想在这里购买一套房产自住兼投资，以后因为工作调动不住了，也可以转手卖出，请问这个板块发展前景怎么样？有投资价值吗？

苏叔： 你好，胥口地段较好，自然环境优美，有地铁5号线的加持交通路网不断完善，出行便利，有多个购物广场，商业资源丰富，区内有多所学校，享有优质的教育资源，聚集较多中外企业，产业支撑较强，医疗资源比较匮乏，但距木渎较近，可共享木渎的医疗配套，板块整体发展较好，房价较低，吸引较多刚需人群。苏州买房投资，逻辑也很简单，新房仍然需要买高性价比楼盘，投资回报率最高的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：苏叔，你好，想在吴中区买房，觉得这里发展前景较大，想要了解，想知道吴中发展前景到底怎么样？是否更值得我选择？

苏叔： 你好，吴中区区位优势明显，东西跨度较大，规划较好，有众多利好加持，发展较快，引进较多高新技术企业，产业支撑较强，创造较多工作机会，吸引优质人口流入，人口增速较快，青壮年劳动力较多，经济实力较强，不断完善交通路网，出行便利，有多所名校，享有优质的教育资源。吴中有较多板块，而且每个板块都非同凡响，太湖度假区自然环境优美，新房价格不高，是热门的刚需板块，尹山湖和甪直板块已经划入园区，木渎和胥口板块被新区狮山辐射，举全市之力打造的吴中太湖新城规划好，发展潜力巨大，有较多土地供应。吴中区位于长三角核心地位，自然环境优美，发展潜力巨大，是比较宜居的价值高地。

提问：苏叔，你好，请问苏州老城改造片区该怎么选择呢？

苏叔： 你好，浒关木渎城南等都是原来老苏州聚集的板块。 新区的浒关城市的面貌随着宜家永旺开市客的加持 并且不断的往北延伸的一个发展，除了满足原本作为地缘课改善自住外，毕竟在中考上还有一定的优势，随着城市界面的一个提升，也是有一定的升值潜力的。

那城南目前的新盘主要集中在迎春南路到石湖路这一带，主要在迎春南路到石湖路主要城南的板块。目前的新盘集中在这个区域，那么目前的拆迁和改造的重点已经集中在了迎春路南面的一线了 ，东吴南路以及四号线的沿线改造已经全部完成，随着迎春南路的周边的低端制造业以及棚户区的一个拆除，新的城市界面也会大幅提升。

木渎在经历了二零二零年的二手房暴跌后，已经在逐步的回升中，木渎的区位其实非常不错 ， 它离狮山是非常近， 而且又是双地铁的一个板块。城市界面也随着新华路沿线的一个大拆迁，最后是要建成木渎南北中央景观轴的，居住品质也将随之大幅提升。因此，旧城改造 其实是地缘客置换改善的一个首选。

提问：苏叔，你好，现在为什么苏州改善的热度比较高呢？

苏叔： 你好，现在苏州各个板块都把户型往大了做，连续几个热盘不用说了，都是稀缺的大平层搅动了整个苏州楼市。而像科技城、吴中太湖新城，甚至元和等板块也推出了一些大平层产品，并且热度还挺高。而二手房千万级的房子这两年一直在走独立行情。这种终极改善为何热度这么高原因如下：第一个是避险资产，特别是当黑天鹅事件冲击的时候，这种核心资产自然而然会多受到一些关注。第二个就是房产的重新配置其实已经成为很多人的共识，悬在头上有个不知道什么时候会落地的房产税，并且那种远郊的房产，老破小资产成为烫手山芋，价格一直在回调怎么办？房产优化是不得已的选择。

篇幅有限，只能涉及到这些城市。

查阅大量资料，对于全国300多个城市进行了盘点，做出全国城市风险名单。

一共可以分为四类：

第一类：可以密切关注，但是现阶段限制在主城和地铁一小时非主城范围

第二类：可以关注，现阶段购买范围限制在主城范围

第三类：自住可买，现阶段购买范围现在主城三类地段：行政区板块+金融产业板块+主导高科技产业板块

第四类：除了自住不建议购买，而且最好购买范围限制在主城产业板块。

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